银行从未实地考察房屋：我的桌面评估初体验

我一直以为估价就是有人到房产实地勘察。

他们测量房间。

拍照。

查看房屋升级情况。

巡视地块。

将该房屋与类似销售情况进行比较。

显然，并非总是如此。

令我惊讶的是，我了解到贷款机构可以在没有人实际到访房产的情况下，使用所谓的“桌面估价”来批准融资。

起初，我以为这一定是弄错了。

一个人如何在没有踏入房屋的情况下确定其价值呢？

我了解得越多，就越意识到大多数房主都不知道估价还有不同类型。

并非所有估价都一样

当大多数人听到“估价”这个词时，他们会想到专业人士到访房产。

有时会这样。

有时则不然。

传统估价通常包括对房产的检查以及对可比销售情况的分析。

桌面估价则严重依赖现有数据、公共记录、地图系统、房产信息和近期销售，而无需现场检查。

当房产看起来简单明了且有足够的信息可用时，贷款机构通常会使用桌面估价。

这并不意味着估价就一定是错误的。

这仅仅意味着其流程与许多房主所预期的不同。

大多数房主会问的问题

我的第一反应很简单：

一个人如何能准确评估从未见过的房产？

这是一个合理的问题。

房屋不仅仅是一个地址和建筑面积数字。

状况很重要。

翻新也很重要。

维护很重要。

布局很重要。

独特的功能很重要。

一个多年来精心维护的房屋可能与另一个具有相同平面图和相似面积的房屋截然不同。

这就是为什么许多房主在得知桌面估价可能用于融资过程时会感到惊讶。

市场价值和重置成本并非同一件事

造成困惑的最大原因之一是人们经常使用“价值”这个词，就好像只有一个数字一样。

事实并非如此。

市场价值通常是买家在当前市场中可能愿意为房产支付的价格。

重置成本则完全不同。

重置成本侧重于如果建筑物被毁，重建它需要花费多少钱。

这两个数字可能大相径庭。

房产的售价可能低于其重置成本。

也可能售价远高于重置成本。

土地价值、位置、需求、建筑成本和当地市场条件都会影响结果。

这就是为什么房主在比较不同估价时应谨慎。

它们可能不是在衡量同一件事。

市政评估造成更多困惑

许多房主还认为他们的市政评估代表市场价值。

事实并非如此。

市政评估主要用于税收目的。

它们不一定会更新以反映当前市场状况。

市政评估、桌面估价、全面估价和重置成本估价都可以对同一房产得出不同的数字。

这并不自动意味着其中一个错了。

这意味着它们是为不同目的而创建的。

PMB要点

许多房主以为大家都在谈论同一种估价，但实际上并非如此。

贷款机构可能关注融资风险。

保险公司可能关注重建成本。

市政当局可能关注税收。

买家可能关注市场价值。

每个机构都可能得出不同的数字。

了解您正在查看的是哪种类型的估价通常比数字本身更重要。

在依赖任何估价、评估或估值之前，请确保您了解它旨在衡量什么。

您可能会发现，根据所问的问题，两个截然不同的数字都可能是正确的。

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