并非每个卖家都急于出售
买家最常见的假设之一是，挂牌时间（DOM）较长的房产背后一定有一个急于出售的卖家。
他们的想法通常是这样的：
“这房子已经挂牌好几个月了。”
“他们一定很着急。”
“他们可能会接受低得多的报价。”
有时这是真的。
有时则不然。
现实情况是，每个卖家出售的原因、财务状况以及对交易价值的看法都不同。
较长的挂牌时间不一定会造就急切的卖家
一套房产可能已经挂牌了30天。
90天。
180天。
甚至更久。
这个数字告诉买家房产已挂牌多久。
它并不能自动揭示卖家有多急切。
有些卖家非常急切。
有些很有耐心。
有些在试探市场。
有些在等待合适的买家。
还有些则非常乐意保持现状。
挂牌时间和卖家动机并非总是同一回事。
想卖与需要卖不同
许多卖家想搬家。
他们可能想要更少的维护工作。
他们可能想要不同的布局。
他们可能想要离家人更近。
他们可能想要缩小居住面积。
但想搬家和需要搬家是两码事。
卖家可能真心想卖掉他们的房子。
但这并不意味着他们愿意接受一个不再适合他们情况的报价。
置换住房仍很重要
买家有时会忽略一点，那就是卖家卖掉房子后通常需要找个地方住。
卖家不仅仅是将您的报价与他们当前的住房进行比较。
他们正在将其与他们的下一个住房选择进行比较。
如果置换住房仍然昂贵、有限或难以找到，接受一个显著较低的报价可能不会改善卖家的状况。
在某些情况下，它可能会使情况变得更糟。
低价出售只有在下一次搬家仍然有意义的情况下才行得通。
低价出售不等于自动低价购入
买家常有的论点是：
“如果市场不景气，你也能以更低的价格买到下一套房子。”
这可能有些道理。
但置换住房很少那么简单。
卖家仍然需要找到一套符合他们需求的房产。
卖家仍然需要与其他买家竞争。
卖家可能会发现他们真正想要的房子并没有像他们预期的那样打折出售。
较低的销售价格只有在下一次搬家仍然有意义的情况下才合理。
并非所有折扣都合理
买家有时看到一处房产会想：
“如果卖家降价10万、20万甚至30万美元，我就会感兴趣。”
从买家的角度来看，这是一个合理的想法。
但卖家正在评估一个截然不同的考量。
大幅降价可能会完全抵消搬家的财务收益。
这可能会使置换住房更难实现。
这可能需要卖家不愿做出的妥协。
在某些情况下，留守原地可能只是更好的选择。
一个乐于以某个价格搬家的卖家，可能对以另一个价格搬家毫无兴趣。
这就是为什么房产持续挂牌并不自动意味着卖家最终会接受一个大幅降低的报价。
有时卖家的结论出奇地简单：
“以那个价格，我宁愿留下。”
原地安老是实实在在的策略
“原地安老”这个短语的存在是有原因的。
许多房主多年来一直在打造一个适合他们生活方式的家园。
他们了解社区。
他们认识邻居。
他们了解维护历史。
他们了解多年来所做的每一次改进。
对于许多房主来说，留在原地仍然是一个完全合理的选择。
特别是如果搬家需要做出重大妥协的话。
并非所有人都有抵押贷款
买家有时会做出的另一个假设是，每个卖家都背负着巨额的月度开支。
情况并非总是如此。
有些房主拥有房产已经几十年了。
有些已经完全还清了抵押贷款。
另一些人则负债很少。
承担成本最低的卖家可能会与面临巨大月度开支的卖家以非常不同的方式评估报价。
每个家庭的财务状况千差万别。
每个卖家都有一个底线价格
大多数卖家都有一个出售合理的价位。
他们也有一个出售不合理的价位。
低于那个价位，他们可能会决定：
留在原地。
推迟搬家。
出租房产。
撤下挂牌。
或者只是等待不同的市场条件。
并非每个卖家都会得出“以任何价格出售都比不卖强”的结论。
有时最被忽视的选择就是不卖。
较低的价格并不总是更好的交易
买家自然会关注购买价格。
这是可以理解的。
但购买价格只是考量的一部分。
价格较低的房屋可能需要翻新。
更新。
维修。
园艺。
新的机械系统。
或者交房后多年的项目。
另一位买家可能选择预付更多费用，从而完全避免这些成本。
这两种选择都没有错。
但它们是不同的选择。
这就是为什么两个买家看到同一处房产，却对价值得出完全不同的结论。
买家常遗忘的事
买家自然会关注眼前的机会。
潜在的折扣。
潜在的节省。
谈判。
这是可以理解的。
但卖家正在评估一个更宏大的局面。
搬家费用。
置换住房。
生活方式的改变。
家庭考量。
未来计划。
卖家可能会审视一份报价，然后得出结论：
“以那个价格，出售不再能改善我的生活。”
这不是固执。
这是一个决定。
PMB 总结
房产挂牌出售并不自动意味着卖家急于出售。
有些卖家非常急切。
有些卖家很有耐心。
有些卖家愿意等待。
有些卖家宁愿留在原地，也不愿接受不适合他们情况的报价。
较长的挂牌时间可能会告诉买家房产已挂牌多久。
它并不能自动告诉他们卖家有多急切。
理解这种差异可以改变整个对话。
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