Le problème de la comparaison des maisons clés en main aux projets de rénovation
L'une des choses les plus frustrantes que j'ai remarquées en regardant les acheteurs comparer des propriétés est la fréquence à laquelle une maison entièrement rénovée est comparée à un projet de rénovation comme s'il s'agissait de la même chose.
Sur le papier, la comparaison peut sembler logique.
Deux maisons dans le même quartier.
Superficie similaire.
Taille de terrain similaire.
L'une est affichée à 2,1 millions de dollars.
L'autre s'est vendue pour 1,8 million de dollars.
Beaucoup de gens en concluent immédiatement que la première maison est trop chère.
Mais cette comparaison ignore souvent une question très importante :
Combien coûterait-il réellement de rendre ces deux maisons égales ?
Le prix d'achat n'est pas toute l'histoire
Les acheteurs se concentrent naturellement sur le prix d'achat car c'est le plus grand chiffre qu'ils voient.
Mais le prix d'achat n'est qu'une partie de l'équation.
Une maison qui a besoin d'une nouvelle cuisine, de salles de bain, de revêtements de sol, de fenêtres, d'un toit, d'un aménagement paysager et de mises à niveau mécaniques peut paraître moins chère le premier jour.
Le problème est que la facture de rénovation commence à arriver le deuxième jour.
Ce qui semblait initialement une bonne affaire peut rapidement devenir beaucoup plus cher que prévu.
Les rénovations coûtent plus cher que la plupart des gens ne le pensent
Au cours des dernières années, les coûts de rénovation ont considérablement augmenté.
Les matériaux coûtent plus cher.
La main-d'œuvre coûte plus cher.
Les permis coûtent plus cher.
Même les projets simples dépassent souvent les budgets initiaux.
Une rénovation de cuisine qui coûtait autrefois 30 000 $ peut maintenant coûter considérablement plus cher.
Une rénovation de salle de bain qui semblait simple peut révéler des problèmes de plomberie, d'électricité ou de structure.
La facture finale est souvent beaucoup plus élevée que ce que les acheteurs avaient anticipé lorsqu'ils ont comparé pour la première fois deux propriétés.
Le temps a aussi de la valeur
Un coût rarement discuté est le temps.
Les rénovations prennent des mois.
Les entrepreneurs ont des horaires.
Les matériaux peuvent être retardés.
Des problèmes imprévus surviennent.
Vivre une rénovation peut être stressant, perturbant et coûteux.
Une maison clé en main permet aux acheteurs d'emménager et de commencer à profiter de la propriété immédiatement.
Cette commodité a de la valeur.
Même si elle n'apparaît pas sur une feuille de calcul.
Tous les acheteurs ne veulent pas d'un projet
Certains acheteurs aiment vraiment les rénovations.
Ils ont les compétences, la patience et les ressources nécessaires pour entreprendre des projets majeurs.
D'autres non.
De nombreuses familles veulent simplement une maison dans laquelle elles peuvent emménager sans passer la prochaine année à coordonner les corps de métier, à gérer les budgets et à prendre des décisions de conception.
Aucune approche n'est bonne ou mauvaise.
Mais ce sont des produits différents qui s'adressent à des acheteurs différents.
Les maisons sur mesure ajoutent une couche de complexité
La comparaison devient encore plus difficile lorsque des maisons sur mesure sont en jeu.
Les maisons sur mesure contiennent souvent des caractéristiques qui ne peuvent pas être facilement reproduites.
Détails architecturaux.
Fenêtres spéciales.
Plafonds cathédrale.
Finitions haut de gamme.
Menuiserie sur mesure.
Aménagements uniques.
Aménagement paysager mature.
Ces caractéristiques sont souvent coûteuses à créer et difficiles à évaluer en utilisant de simples comparaisons de prix au mètre carré.
Une maison sur mesure n'est pas toujours comparable à la maison d'à côté simplement parce qu'elles partagent un code postal.
L'écart de réalité de la rénovation
Je pense parfois qu'il y a un écart entre ce que les acheteurs pensent que les rénovations coûtent et ce qu'elles coûtent réellement.
Il est facile de regarder une propriété vieillotte et d'imaginer quelques mises à jour cosmétiques.
Il est beaucoup plus difficile de calculer le coût réel de la transformation de cette propriété en une maison finie, prête à emménager.
L'écart entre ces deux chiffres peut être étonnamment important.
Avant de qualifier une maison de trop chère
Avant de conclure qu'une propriété clé en main est trop chère par rapport à un projet de rénovation, il peut être utile de poser quelques questions.
Combien coûteraient les rénovations ?
Combien de temps prendraient-elles ?
Quels sont les risques encourus ?
Que se passerait-il si le budget était dépassé ?
Quelle est la valeur d'un déménagement immédiat ?
Quelle est la valeur d'éviter des mois de perturbations ?
Ces réponses peuvent considérablement modifier la comparaison.
Mon principal enseignement
Toutes les maisons clé en main ne valent pas le prix demandé.
Tous les projets de rénovation ne sont pas une bonne affaire.
Le but n'est pas de supposer que l'un est meilleur que l'autre.
Le but est de comparer les propriétés équitablement.
Un prix d'achat inférieur ne signifie pas automatiquement des coûts de propriété inférieurs.
Et un prix d'achat plus élevé ne signifie pas automatiquement qu'une propriété est trop chère.
Parfois, le coût réel d'une maison n'apparaît clairement que lorsque les acheteurs vont au-delà du prix affiché et considèrent l'ensemble du tableau.
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Les informations fournies dans cet article sont uniquement à des fins d'information générale et éducatives et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques, financiers, fiscaux, d'évaluation, d'inspection ou immobiliers. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres recherches et demander des conseils professionnels le cas échéant.