Avant de faire une offre basse : Combien coûterait la reconstruction de cette maison ?

Chaque acheteur l'a fait.

Vous visitez une propriété.

Vous regardez le prix demandé.

Ensuite, vous le comparez à une autre maison qui s'est vendue moins cher.

Un chiffre plus bas apparaît à l'écran et la conclusion semble évidente :

"Celle-ci est trop chère."

Mais avant de décider qu'une propriété est trop chère, il peut être intéressant de poser une question différente :

Combien coûterait réellement sa reproduction ?

La réponse est souvent bien plus élevée que ce que les acheteurs réalisent.

Le prix affiché n'est qu'une partie de l'histoire

Lorsque l'on compare des maisons, les acheteurs se concentrent naturellement sur le prix d'achat.

C'est le chiffre le plus important de la transaction.

Mais le prix d'achat ne raconte pas toujours toute l'histoire.

Deux propriétés peuvent être situées dans le même quartier.

Elles peuvent avoir une superficie similaire.

Elles peuvent même se trouver sur des terrains similaires.

Pourtant, le coût de reproduction de ces maisons peut être considérablement différent.

Cette différence est souvent cachée sous la surface.

Ce que les acheteurs ne calculent souvent pas

De nombreux acheteurs se concentrent sur le coût d'acquisition d'une propriété.

Ce qu'ils ne calculent pas toujours, c'est ce qu'il en coûterait pour la recréer.

Un nouveau toit.

De nouvelles fenêtres.

Une cuisine rénovée.

Des salles de bains modernisées.

Aménagement paysager.

Maçonnerie.

Améliorations mécaniques.

Allées.

Améliorations extérieures.

Dans de nombreux cas, ces améliorations peuvent avoir été réalisées au cours des dernières années plutôt qu'il y a des décennies.

L'acheteur voit le produit fini.

Il ne voit pas toujours les factures, les décisions et les coûts qui l'ont créé.

Ces dépenses sont souvent beaucoup plus importantes que beaucoup de gens ne le pensent.

L'écart de réalité de la rénovation

Une chose que j'ai remarquée est que de nombreux acheteurs sous-estiment les coûts de rénovation.

Un projet de rénovation semble souvent simple sur le papier.

Nouvelle cuisine.

Nouvelles salles de bain.

Quelques revêtements de sol.

Peinture fraîche.

La réalité peut être très différente.

Les coûts de construction ont considérablement augmenté.

Les coûts de main-d'œuvre ont augmenté.

Les matériaux coûtent plus cher qu'il y a quelques années.

Des problèmes inattendus apparaissent.

Les budgets s'étendent.

Les délais s'allongent.

Un projet qui semblait simple peut rapidement devenir beaucoup plus coûteux que prévu.

Le temps a aussi de la valeur

Un coût rarement discuté est le temps.

Les rénovations prennent des mois.

Les entrepreneurs ont des plannings.

Les matériaux sont retardés.

Des problèmes inattendus surviennent.

Vivre une rénovation peut être stressant, perturbateur et coûteux.

Une maison clé en main permet aux acheteurs d'emménager et de commencer à profiter de la propriété immédiatement.

Cette commodité a de la valeur.

Même si elle n'apparaît pas dans une feuille de calcul.

Les maisons sur mesure ne sont pas des comparables passe-partout

C'est particulièrement vrai dans les quartiers de maisons sur mesure.

Dans des régions comme Islington Woods, Kleinburg et d'autres communautés de luxe de Vaughan, les propriétés sont souvent très individualisées.

Plafonds cathédrale.

Grandes baies vitrées.

Menuiseries sur mesure.

Aménagements uniques.

Aménagement paysager haut de gamme.

Finitions spécialisées.

Ces caractéristiques sont difficiles à comparer à l'aide de simples calculs de prix au pied carré.

Une maison sur mesure peut ne pas avoir de vente comparable directe.

Cela ne la rend pas trop chère.

Cela rend simplement l'évaluation plus compliquée.

Le coût de remplacement et la valeur marchande sont différents

Un autre point qui surprend souvent les propriétaires est que le coût de remplacement et la valeur marchande ne sont pas la même chose.

Une propriété peut coûter considérablement plus cher à reconstruire que sa valeur marchande actuelle.

L'inverse peut également se produire.

La leçon importante est que le coût et la valeur sont liés, mais qu'ils ne sont pas identiques.

C'est l'une des raisons pour lesquelles les acheteurs doivent être prudents avant de supposer qu'une propriété à un prix inférieur représente automatiquement une meilleure valeur.

La maison la moins chère n'est pas toujours l'option la moins chère

C'est peut-être le point le plus important.

Un prix d'achat inférieur ne signifie pas automatiquement des coûts de possession inférieurs.

Un acheteur qui acquiert un projet de rénovation moins cher peut finir par dépenser beaucoup plus que prévu pour amener la propriété au niveau de ses attentes.

Un autre acheteur peut payer plus cher au départ et éviter des années de projets, de perturbations et de dépenses imprévues.

Aucun de ces choix n'est mauvais.

Mais ce sont des choix différents.

Questions que les acheteurs devraient poser

Avant de décider qu'une propriété est surévaluée, les acheteurs peuvent vouloir poser quelques questions.

Combien coûterait la recréation des améliorations ?

Combien coûteraient les rénovations aujourd'hui ?

Combien de temps ces rénovations prendraient-elles ?

Quels sont les risques encourus ?

Quelle valeur devrait être attribuée à l'emménagement immédiat dans une maison finie ?

Combien coûterait le remplacement de ces améliorations si elles devaient être effectuées après la clôture ?

Les réponses peuvent considérablement modifier la comparaison.

PMB à retenir

Toutes les maisons ne valent pas leur prix demandé.

Tous les projets de rénovation ne sont pas une bonne affaire.

Le défi est de regarder au-delà du prix affiché et de comprendre l'ensemble du tableau.

Avant de rejeter une propriété comme étant trop chère, il peut être utile de considérer ce qu'il en coûterait réellement pour recréer ce qui existe déjà.

La réponse peut être beaucoup plus élevée que prévu.

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